전세퇴거자금대출 꿀팁! 달라진 규제 완화와 현명한 활용 방안

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2023년 정부의 전세퇴거자금대출 규제 완화로 다주택자 제한이 대폭 풀렸습니다. 하지만 전세가격 하락으로 자금 마련에 어려움을 겪는 집주인들이 늘고 있는 가운데, 대출 활용 시 주의할 점과 현명한 대처법을 소개합니다.

 

 

[목차]
1. 2023년 전세가격 큰 폭 하락, 전세자금 대출 수요 증가
2. 전세퇴거자금대출 정의와 일반 주담대와의 차이점
3. 과거 전세퇴거자금대출 규제와 2023년 3월 2일 규제 완화 내용
4. 다주택자도 가능한 전세퇴거자금대출 활용 방안
5. 보금자리론을 통한 전세퇴거자금대출 특례
6. 전세퇴거자금대출 활용 시 주의사항과 리스크 관리 전략

 

 

1. 2023년 전세가격 큰 폭 하락, 전세자금 대출 수요 증가

2023년 전세시장은 전세가격 하락으로 인해 큰 혼란을 겪고 있습니다. 지속적인 금리 인상으로 전세자금 대출 부담이 커지면서, 갱신 때마다 변동 없는 월세를 선호하는 수요가 급증했기 때문입니다. 또한 일부 빌라 임대인들이 전세금을 날리는 '빌라왕 사건'이 터지면서, 전세보다는 적은 보증금으로 거주할 수 있는 월세를 찾는 이들이 늘었습니다. 이에 따라 전세 수요가 크게 떨어지며 전세가격이 급락했습니다.

 

전세가격 하락은 집주인들의 전세퇴거자금 마련에 큰 부담이 되고 있습니다. 전세보증금을 돌려주기 위해서는 부족분을 메워야 하는데, 주택담보대출 외에는 방법이 마땅치 않기 때문입니다. 이에 전세퇴거자금대출 수요도 함께 증가하고 있는 추세입니다.

 

 

2. 전세퇴거자금대출 정의와 일반 주담대와의 차이점 

전세퇴거자금대출은 집주인이 세입자의 임대차보증금을 반환하기 위해 받는 주택담보대출 상품입니다. '세입자 퇴거자금대출' 또는 '임차보증금 반환대출'이라고도 불립니다. 전세퇴거자금대출도 주택을 담보로 한 대출 상품이지만, 대출 목적이 유일하게 임대차보증금 반환용으로만 한정된다는 점이 일반 주담대와 다릅니다.

 

실제로 같은 LTV를 적용해도 일반 주담대보다 한도가 낮습니다. 예를 들어 감정가 12억 원에 LTV 60%를 적용하면, 일반 주담대 한도는 7억 2천만 원이지만 전세퇴거자금대출 한도는 전세금 6억 원까지만 인정됩니다.

 

 

3. 과거 전세퇴거자금대출 규제와 2023년 3월 2일 규제 완화 내용 

과거 정부는 주택시장 과열을 우려해 전세퇴거자금대출에 대한 규제를 꽤 심하게 적용했습니다.

 

주요 규제로는

①투기과열지구 15억 초과 아파트 대출 한도를 2억까지 제한

②2주택자가 규제지역에서 담보대출 시 다른 주택 처분의무

③3주택 이상자는 규제지역 내 대출 전면 금지 등이 있었습니다.

 

하지만 2023년 3월 2일 정부는 임차보증금 반환 목적 대출에 대한 각종 규제를 대폭 폐지했습니다. 위 3가지 주요 규제가 모두 없어진 것입니다. 현재는 기존 주택담보대출 비율인 LTV, DSR 범위 내에서만 대출이 가능하도록 규정되어 있습니다.

 

 

4. 다주택자도 가능한 전세퇴거자금대출 활용 방안 

정부의 전세퇴거자금대출 규제 완화로 이제 다주택자도 대출을 활용할 수 있게 되었습니다. 다주택자라고 해서 대출이 제한되지 않으며, 오로지 LTV 60%, DSR 한도만 충족하면 됩니다.

 

예를 들어 강서구 마곡동 소재 감정가 12억 원 아파트에서 전세가 6억 원이었다면, LTV 60% 한도인 7억 2천만 원까지 대출이 가능합니다. 다만 실제 전세퇴거자금대출 한도는 전세금 6억 원까지만 허용됩니다.

 

또한 과거에는 전세금이 6억 원으로 아파트 가격의 50%를 넘으면 DSR 조건이 강화되었지만, 이번 정부 규제 완화로 DSR 강화 조건 또한 사라졌습니다. 이제는 DSR 한도만 충족하면 되므로 대출 실행이 한결 수월해졌습니다.

 

 

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5. 보금자리론을 통한 전세퇴거자금대출 특례 

앞서 설명한 일반 주택담보대출 방식 외에도 무주택자나 1주택자라면 보금자리론을 이용해 전세퇴거자금을 대출받을 수 있습니다.

 

보금자리론 이용 시 LTV 70%, DTI 60%까지 인정되므로 일반 주담대보다 대출한도가 높습니다.

 

보금자리론을 활용한 전세퇴거자금 대출의 총 한도는 최대 5억원입니다. 기존 일반 주담대 방식 대비 한도가 높아 자금 마련에 유리할 수 있습니다. 또한 보금자리론 대출금리는 4%대로 비교적 저렴한 편입니다.

 

다만 주택가격이 9억 원 이하여야 한다는 제한이 있습니다. 부동산 가격이 높은 지역에서는 활용이 어려울 수 있습니다. 또한 1주택자는 대출 실행일로부터 2년 이내에 기존 주택을 처분해야 하는 의무가 있습니다.

 

보금자리론 외에도 무주택자는 지자체에서 운영하는 전세자금 대출 지원제도를 활용할 수 있습니다. 지원 대상과 조건, 한도 등 구체적인 사항은 주소지 관할 지자체에 문의하시면 안내받을 수 있습니다.

 

 

6. 전세퇴거자금대출 활용 시 주의사항과 리스크 관리 전략 

현재 전세가격 하락세가 계속되고 있어 전세퇴거자금을 마련하는 집주인들의 고민이 깊어지고 있습니다. 부족분을 전세퇴거자금대출로 메우고자 하지만, DSR 한도를 벗어나면 대출이 불가능해져 큰 리스크를 안게 됩니다. 대출이 되지 않아 세입자에게 임대차보증금을 반환하지 못하면, 집을 급매하거나 경매에 넘어갈 수도 있습니다.

 

따라서 DSR을 꼼꼼히 체크하여 일정 수준 이상의 소득이 있는지 확인해야 합니다. 전세금 대비 주택가격 비율, 기존 대출 상황 등에 따라 DSR이 크게 달라질 수 있으므로 사전에 모의계산을 해보는 것이 좋습니다.

 

 

전세금이 너무 높아 대출로도 전세퇴거자금을 충당하기 어려운 상황이라면, 최악의 경우 집을 매각해서라도 전세금을 반환해야 합니다. 너무 높은 전세금으로 인한 부담을 떠안게 되는 일이 없도록 주의해야 합니다.

 

특히 많은 부동산 전문가들이 '전세는 무이자 차입금'이라며 최대한 많은 전세금을 받아 갭투자하라고 조언하지만, 이는 위험한 전략입니다. 전세가격 하락기에 너무 높은 전세금을 맺으면 큰 손실이 발생할 수 있습니다.

 

따라서 무리한 갭투자보다는 항상 최악의 상황을 가정하고 보수적으로 전세금을 책정하는 것이 안전합니다. 또한 충분한 현금흐름을 확보하고, 상황에 맞게 탄력적으로 대응할 수 있는 여력을 갖추는 것이 장기적인 부동산 투자에 도움이 됩니다.

 

 

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