다가구 주택 전세 보증금 피해 예방 꿀팁, 전세보증보험 가입 필수

다가구 주택 전세는 사기 위험이 높아 주의가 필요합니다. 등기부등본, 선순위 채권, 전세보증보험 등 전세 계약 전 꼭 확인해야 할 사항을 자세히 알려드립니다.

 

 

 

최근 전세 가격 상승과 매매 시장 침체로 인해 상대적으로 저렴한 다가구 주택 전세 수요가 늘고 있습니다. 하지만 다가구 주택은 전세 사기에 취약한 편이어서 주의가 필요한데요. 어떤 점을 살펴봐야 할까요?

 

 

다가구 주택 전세 사기 위험이 높은 이유

시세 파악이 힘들다

다가구 주택은 아파트나 오피스텔에 비해 거래 사례가 적어 정확한 시세를 파악하기 어렵습니다. 임대인이 과도한 전세 보증금을 요구해도 시세에 맞는지 판단하기 어려운 것이 사실입니다. 보증금이 너무 높다면 사기일 가능성도 배제할 수 없습니다.

 

 선순위 채권이 많이 설정된다

다가구 주택은 대부분 주택담보대출이 있는 경우가 많습니다. 임대인이 이자를 연체해 주택이 경매로 넘어가면 세입자는 선순위 대출금을 대신 갚고 남는 금액에 한해서만 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 대출금이 보증금보다 많다면 아예 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.

 

또한 다가구 주택에는 대출 외에도 가압류, 압류, 가등기 등 다양한 선순위 권리가 설정되는 경우가 많습니다. 이 경우에도 세입자는 보증금을 제대로 돌려받기 어렵습니다.

 

선순위 보증금 파악 어렵다 

다세대 주택과 달리 다가구 주택은 한 명의 임대인이 건물 전체를 소유합니다. 그래서 동일 임대인이 다른 세입자에게 받은 보증금과 그 순위를 파악하기가 매우 어렵습니다. 경매 시에는 선순위 세입자 보증금을 우선 배당해야 하므로, 후순위 세입자는 피해를 입기 쉽습니다.

 

우선매수청구권 행사가 까다롭다

통상 전세 사기 피해 세입자라면 우선매수청구권을 통해 경매 주택을 낙찰받을 수 있습니다. 하지만 다가구 주택의 경우 건물 전체가 경매 대상이 되기 때문에 개인이 매입하기란 현실적으로 어렵습니다.

 

또한 낙찰 후에도 임대인이 다른 세입자에게 받은 선순위 보증금 문제가 남아있어, 원활한 소유권 이전이 힘들어집니다. 이처럼 여러 제약으로 인해 우선매수청구권 행사 자체가 쉽지 않습니다.

 

이처럼 다가구 주택의 경우 보증금을 돌려받지 못할 위험이 높습니다. 안전한 전세 계약을 위해서는 반드시 사전에 철저히 확인해야 할 사항들이 있는데요.

 

 

다가구 주택 전세 계약 시 필수 확인 사항

등기부등본 필수 확인

등기부등본은 주택의 권리관계를 한눈에 파악할 수 있는 공적 문서입니다. 해당 주택에 임대인 외 다른 소유자가 있는지, 선순위 대출이나 가압류 등 제한물권이 설정되어 있는지를 확인할 수 있습니다.

 

전세 계약을 앞두고는 반드시 최신 개인 등기부등본을 직접 발급받아 꼼꼼히 체크해야 합니다. 대법원 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 쉽게 발급받을 수 있습니다.

 

 

중개업소에서 제공하는 등기부등본만 믿고 계약하다가는 선순위 권리를 간과해 피해를 입을 수 있습니다. 비용이 조금 들더라도 개인 발급을 통해 최신 정보를 반드시 확인하는 것이 안전합니다.

 

정부24 전입신고

 

 

인터넷 등기소 등기 열람/발급

 

 

전세보증보험 가입 필수

다가구 주택의 경우 선순위 채권이 많이 설정되어 있어 보증금을 돌려받지 못할 위험이 큽니다. 이에 대비하기 위해서는 전세보증보험에 반드시 가입해야 합니다.

 

전세보증보험에 가입하면 임대인이 임의로 보증금을 돌려주지 않아도, 보증기관에서 세입자에게 보증금을 대신 지급해줍니다. 임차인 입장에서는 최소한의 보증을 받을 수 있어 안심할 수 있습니다.

 

전세보증보험에는 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증, 한국주택금융공사(HF) 등 3개 기관이 있습니다. 각 기관별로 장단점이 있으므로 가입 전 꼭 비교해봐야 합니다.

 

<HUG 전세보증보험>

- 가장 많은 가입자를 보유한 대표 기관

- 가입 및 보증이행 청구 절차가 간편함

- 보증한도는 5억 원으로 다소 낮은 편

 

▼ ▼ ▼ HUG 전세보증보험 ▼ ▼ ▼

전세보증금반환보증 | 주택도시보증공사

 

 

<SGI서울보증 전세보증보험>

- 보증한도가 10억 원으로 가장 높음

- 하지만 보증료가 다른 기관에 비해 높은 편

 

▼ ▼ ▼ SGI서울보증 전세보증보험 ▼ ▼ ▼

전세금반환(개인임차인용)보증보험 | 주거안정 | 상품 | SGI서울보증

 

 

<HF 전세보증보험>

- 보증료가 가장 저렴한 기관

- 단, 전세자금대출 이용 시에만 가입 가능

 

▼ ▼ ▼ HF전세보증보험 ▼ ▼ ▼

일반전세지킴보증 | 전세보증금반환보증 | 주택보증 | 한국주택금융공사

 

 

이처럼 각 기관마다 장단점이 있으므로, 본인 상황에 맞는 기관을 선택하는 것이 중요합니다. 보증한도와 보증료를 중점적으로 비교해 보시기 바랍니다.

 

전세보증보험 가입 시 주의할 점은 해당 주택의 가격과 선순위 채권 여부도 함께 확인해야 한다는 것입니다. 일부 주택은 선순위 채권이 있어 보증금 전액을 보증받지 못할 수 있습니다.

 

 

보증이행 자가진단 체크

전세보증보험에 가입했어도 보증기관에서 보증이행을 거절하는 경우가 있습니다. 대부분 세입자가 보험 약관상 의무를 지키지 않거나 청구 절차를 제대로 밟지 않아 발생하는 일입니다.

 

이를 사전에 예방하기 위해서는 HUG에서 제공하는 '보증이행 자가진단' 서비스를 이용하는 것이 좋습니다. 자가진단에서 보증이행 거절 사유를 미리 확인할 수 있어, 향후 실제 보증이행 청구 시 번거로움을 피할 수 있습니다.

 

▼ ▼ ▼ 보증이행 자가진단 ▼ ▼ ▼

보증이행 청구요건 자가진단 | 주택도시보증공사

 

정기적인 분쟁조정 신청

전세보증보험 단계를 넘어서도 임대인과 보증금 반환을 둘러싼 분쟁이 지속된다면, 주기적으로 '분쟁조정'을 신청하는 것이 필요합니다. 이를 통해 공인된 조정안을 제시받을 수 있습니다.

 

법적 효력이 있는 조정안을 기준으로 추후 소송 등 강제집행에 나설 수 있습니다. 또한 분쟁조정 기록 자체로도 향후 보유 권리를 입증하는 증거가 될 수 있습니다.

 

 

다가구 주택은 분명 전세 사기에 취약한 측면이 있습니다. 하지만 사전에 등기부등본, 전세보증보험 가입, 선순위 채권 확인 등 꼭 지켜야 할 절차를 숙지하고 빠뜨리지 않는다면 안전한 전세 계약이 가능합니다. 세입자 여러분의 견문과 주의가 필요한 이유입니다.